Høj ledighed præger udlejningsmarkedet i hele landet – inden for alle segmenter af ejendomme.
Tomgangen har tilsyneladende lagt sig som en tung dyne over kontorer, butikker m.v. Men det er stadig muligt at tiltrække attraktive lejere til sine ledige kvadratmeter, hvis man gør en ekstra indsats, påpeger erhvervsdirektør Jørgen Jørgensen fra EDC Erhverv.
”Får man den rette rådgivning, kan man som udlejer gøre sin ejendom mere attraktiv og synlig i lejernes øjne. Ofte er det en beskeden investering, der skal til, for at man skiller sig positivt ud fra mængden. Det handler om at se mulighederne i et svært marked med høj strukturel ledighed,” siger han.
De seneste tal fra Oline-Lokalebørs Statistikken understreger pointen. Ledigheden for kontorlokaler faldt med 0,4 procent-point i januar kvartal 2011, og dermed var ledigheden 7,7 pct. på landsplan ved indgangen til andet kvartal. Nye tal for andet kvartal er på trapperne.
”Ledigheden er fortsat på et højt niveau, men selv i dette marked ser vi altså, at det kan lade sig gøre at finde lejere, hvis man gør sit lejemål ekstra lækkert,” siger Jørgen Jørgensen.
Den fleksible udlejer
Erfaringen fra andre markeder bekræfter, at der godt kan tjenes penge på et marked, hvor 10 procent tomgang er almindeligt, og hvor toppen først er nået på 15-20 procent i de dårligste
perioder.
”Man skal bl.a. tænke på, at de fleste lejere går efter noget indflytningsklart. Lokalerne skal være ryddede og kunne overtages hurtigt. Her kan det virkelig godt betale sig at investere lidt ekstra, så man står med et pænt, indflytningsklart lejemål,” siger Jørgen Jørgensen.
Selv om det måske gør ondt, kan det også tit betale sig at se på sit lejeniveau. Det skal helst være i overensstemmelse med det aktuelle marked. Rammer man over den rette markedsleje, vil den potentielle lejer havne hos konkurrenterne.
”Det kan godt være, det kan betale sig at sætte lejen ned. Tomgang er dyrt, og for et ejendomsselskab har det store negative konsekvenser for regnskabet. Her risikerer man store
værdiforringelser. Man skal konkret regne på, hvor længe tomgang kan betale sig i forhold til konsekvenserne af eventuelle justeringer af huslejen, trappeleje eller nyinvesteringer for at sikre udlejning,” siger Jørgen Jørgensen.
Se på vilkår og reguleringer
Det kan være en god idé at se nærmere på sine vilkår, når man vil have fat i en ny lejer. Måske kan man aftale en lavere startleje, som så stiger efter nogle år. Man kan overveje, om lejen skal pristalsreguleres eller følge andre parametre.
”Og har man et butikslejemål, så kan man forsøge at påvirke afståelsesafgiften, så den ikke står i vejen for, at der kan findes en ny lejer. Som udlejer må man, når markedet er mindre godt, udvise ekstra stor fleksibilitet og lytte til lejernes ønsker. En opstartsrabat er absolut en god mulighed.
Hvis man på den måde deler risikoen med lejeren, er der en god chance for, at man sikrer sig en langvarig, loyal lejer,” lyder rådet fra Jørgen Jørgensen.
Kan det betale sig at investere?
Som udlejer bør man også hele tiden spørge sig selv, om man skal forbedre sine ejendomme for at tiltrække lejere. Kan det betale sig - og i givet fald hvordan?
Er der mulighed for facadebranding, fleksibilitet, individualisering, effektivitet, øget service, flere fælles faciliteter, kantine eller måske grønne investeringer, der giver mest på bundlinien i forhold til lejerne? Og er der forskel, når målet er at fastholde eksisterende lejere og tiltrække nye?
”Det er den slags spørgsmål, der som regel kræver, at udlejer benytter sig af eksterne rådgivere, typisk en professionel erhvervsmægler. Vi kender markedet, og vi ved, hvad lejerne efterspørger her og nu. Vi kan som regel hjælpe udlejeren med at komme videre. Udgiften, der er forbundet med at anvende en mægler, kan hurtigt tjene sig ind igen,” påpeger Jørgen Jørgensen.
Helt konkret koster det typisk, hvad der svarer til 1,5 måneds ledighed, at anvende en mægler. Hvis mægleren med andre ord kan finde en lejer 1,5 måned hurtigere, end udlejer selv ville kunne, er regnestykket positivt for udlejer.
Synlig markedsføring
Når man henvender sig til en erhvervsmægler, får man adgang til en markedsføring og en profilering, der ville være svær at opnå på egen hånd.
”Hvis man vil finde en lejer, er synlighed Alfa og Omega. Man skal være til stede alle de steder, hvor lejerne søger, hvilket primært vil sige online, siger udviklings- og marketingdirektør Lone Iisager, EDC Erhverv – og henviser bl.a. til hjemmesiden oline.dk.
”Desuden anbefaler vi en markant skiltning ved selve lejemålet. Og så skal man være med i den brancherelaterede markedsføring i de større dagblade og deres tilhørende portaler på nettet. Her får man absolut mest profilering for sine penge ved at annoncere via en erhvervsmægler, som har de gode kontakter og de rigtige priser. Følger man disse råd, får man flest henvendelser,” siger Lone Iisager.
Kontakt til nye lejere
”Når man så har sikret sig kontakt til potentielle nye lejere, handler det om at få henvendelserne konverteret til lejeaftaler. Her er det afgørende, at man rammer markedslejen, og det kan man også få hjælp til hos en erhvervsmægler. Mæglerne er desuden proaktive. Vi opsamler og systematiserer alle henvendelser i markedet,” siger erhvervsdirektør Jørgen Jørgensen.
Yderligere oplysninger:
Jørgen Jørgensen
Erhvervsdirektør
mail: jjo@edc.dk
tlf: 33 30 10 00
