Øget efterspørgsel på investeringsejendomme

Efterspørgslen overstiger nu udbuddet på markedet for investeringsejendomme i de største danske byer. De stigende priser kan få sælgerne på banen i 2011, vurderer eksperterne fra EDC Erhverv.

Der er omsider klare tegn på, at markedet for investeringsejendomme har bundet ud. En stigende efterspørgsel på især mindre boligudlejningsejendomme og velbeliggende, moderne kontorejendomme peger i retning af et stærkere marked de kommende år. EDC Erhvervs tendensanalyse for 3. kvartal 2010, gennemført blandt  erhvervsejendomsmæglere i hele landet, viser forventninger om både stigende udbud og stigende salg af investeringsejendomme.

”Der er klare tegn på en vending i markedet. Efterspørgslen på investeringsejendomme er stærkere end længe set, og det tyder på, at køberne har analyseret sig frem til, at markedet har ramt bunden og nu er på vej op igen. Det er godt nyt for hele ejendomsmarkedet,” siger formand for EDC Erhverv Jørgen Jørgensen.

Hans overordnede forventninger til markedet for investeringsejendomme, både på kort og lidt længere sigt, er et let stigende udbud samt let stigende efterspørgsel. Men der kan allerede nu gøres en god handel i de største danske byer, lyder meldingen fra eksperterne hos EDC Erhverv.

Lyspunkter i København

I København er der den senere tid gennemført en række større transaktioner, som tyder på, at investeringsejendomme for alvor er tilbage i markedet. En ejendom i Pilestræde er solgt for 150 mio. kr., og ATP Ejendomme har erhvervet en af byens mest markante bygninger på H.C. Andersens Boulevard 2 fra Deloitte Fonden. Bygningen var frem til 2006 hovedsæde for Deloitte.

”Efterspørgslen i København er fornuftig, og der er absolut købere i markedet, når der udbydes noget attraktivt. Hvis der sættes attraktive kontorejendomme med gode beliggenheder til salg, har vi også køberne til dem. Men problemet er stadig finansieringen,” påpeger Jørgen Jørgensen. Han både håber og tror, at pengemarkedet vil blive normaliseret inden for 2-3 år, hvorefter der for alvor kan sættes skub i markedet. Som det er nu, er det især de institutionelle investorer samt
formuende private investorer, der optræder som købere. ”Der er ingen tvivl om, at de institutionelle investorer gerne ville købe endnu flere ejendomme, men
udbuddet er ikke så stort som efterspørgslen på de attraktive ejendomme,” siger Jørgen Jørgensen.

Efterspørger boligejendomme

EDC Erhverv mærker for tiden er stor efterspørgsel på mindre boligejendomme, hvor det bl.a. kniber med at finde emner i landets største byer – København, Århus og Aalborg. I København handles velbeliggende, mindre, ældre beboelsesejendomme til et afkast på 5-6 procent. I Århus er det tilsvarende afkastkrav 4-5 procent, mens det i Aalborg er 4-6 procent. Overalt meldes om stor efterspørgsel på de mindre beboelsesejendomme – men begrænset udbud.

”Markedet er i klar fremgang. De private investorer interesserer sig især for de mindre ejendomme med op til seks lejligheder. Her er der sket et prisfald siden toppen, men nu ser vi stigende priser. Det betyder, at flere sælgere vil komme på markedet,” forudser Direktør Søren Leth Pedersen fra EDC Erhverv i landets næststørste by, Århus. Køberne er ifølge direktøren ikke de professionelle investorer, men typisk formuende private, der gerne vil sprede risikoen ved at have en enkelt ejendom i deres portefølje. De køber så en ejendom som et supplement til pensionsopsparingen.

Ejendomme som forældrekøb

”Vi ser også ejendomme, der handles som forældrekøb. Velhavende forældre køber hele ejendommen, når deres barn skal studere i byen. De kan jo se, at kvadratmeterprisen er lavere, når man køber en hel ejendom, end når man køber en enkelt lejlighed,” siger Søren Leth Pedersen. Det afgørende er, at investoren selv stiller med en betydelig startkapital. Man skal altså helst komme med over en million på lommen, hvis man vil købe en mindre beboelsesejendom. Ellers får man næppe overtalt banken og realkreditforeningen til at finansiere købet. Samme melding får man hos Direktør, Stig Theilmann fra EDC Erhverv i Aalborg, hvor man også melder om voksende interesse for de mindre beboelsesejendomme. ”Man skal selv stille med mindst 20 procent, hvis man vil låne. Har man styr på finansieringen, kan der gøres virkelig gode investeringer. Den lave lånerente betyder, at man får et positivt cashflow fra starten. Renten er lavere end startafkastet, og derfor vil man få en positiv likviditet fra starten,” påpeger han.

Pilen peger opad overalt

Den aktuelle tendensanalyse fra EDC Erhverv viser, når man sammenligner resultaterne med tilsvarende undersøgelser fra årets første kvartaler, fremgang overalt. Udsigterne er lidt lysere overalt, men dog ikke mere end at stemningen er ændret fra let negativ til nu let positiv, hvad angår udvikling i udbud og efterspørgsel, og fra neutral til let negativ, hvad angår pris- og lejeniveau.

”Vi oplever stadig et afdæmpet marked for investeringsejendomme i Aalborg, men med en lille pil opad. Udsigterne for 2011 er bedre. Vi ser lys for enden af tunnelen,” siger Stig Theilmann. Han tilføjer, at de aktuelle tal for de absolut bedste ejendomme inden for de forskellige segmenter viser, at kontorejendomme handles til afkast på 6-7,5 procent, butiksejendomme til 5,5-7 procent, og endelig logistik- og industriejendomme til 6,5-8 procent.

I Århus er afkastkravene for gode logistik- og produktionsejendomme 7-8 procent, mens de bedste retailejendomme til dagligvarer og udvalgsvarer handles til 6,75-7,25 procent. De bedste kontorejendomme handles 5-6 procent, men markedet er begrænset af et meget lavt udbud af ejendomme af institutionel kvalitet.
”Det er ærgerligt, for vi mærker nu for alvor, at de institutionelle investorer rører på sig. De vil gerne købe større, moderne, centralt beliggende kontorejendomme i Århus – på linje med København. Men ejerne holder på deres ejendomme. Udfordringen er at finde sælgere,” siger Søren Leth Pedersen.

Sælgerne kommer på banen

Alle eksperterne fra EDC Erhverv ser markedet for investeringsejendomme fortsætte den positive udvikling ind i 2011 og de efterfølgende år.
”Investorerne er på vej ind i markedet igen efter finanskrisen. Markedet har stabiliseret sig, og investorerne agerer nu ud fra en tro på, at vi så bunden sidste år. Jeg tror også, vi snart vil se sælgerne komme på banen. Priserne skal nok en smule op, men så er der mange, som vil kunne sælge med en gevinst. Det gælder ikke mindst de investorer, der har ejet deres ejendomme i mange år,” siger Søren Leth Pedersen.

Samme melding kommer fra de øvrige store byer. Her er der stadig en masse attraktive ejendomme, som er indkøbt til fornuftige priser for 10-20 år siden. Her nåede ejerne altså ikke at sælge på toppen i perioden 2006-2007, men de kan stadig realisere deres værdier med et betydeligt plus. Måske fordi de nærmer sig pensionsalderen, eller måske fordi de er ved at omlægge deres portefølje.

Endelig peger erhvervsmæglerne på, at EDC Erhverv som noget relativt nyt har gjort det muligt at bytte sine ejendomme til et andet aktiv – måske et fritidshus eller en ejendom i en anden landsdel. Dette foregår via den såkaldte PropertySwap ordning, som oplever stigende interesse fra såvel købere som sælgere.

For yderligere oplysninger kontakt:

Jørgen Jørgensen, tlf.: 33 30 10 25, mail.: jj.114@edc.dk