Ny optimisme og tro på fremtiden præger markedet for erhvervs- og investeringsejendomme i landets største byer. Overalt meldes om et marked i fremgang eller stabiliserede lejepriser, og erhvervsmæglerne mener samstemmende, at erhvervslivet og investorerne har fået modet tilbage.
”Overordnet ser det mere positivt ud end længe, og der er fremgang at spore på alle fronter,” siger erhvervsdirektør Jørgen Jørgensen fra EDC Erhverv.
Hans vurdering gælder København og hovedstadsområdet, hvor der meldes om god efterspørgsel på flere segmenter af ejendomme, og på visse områder mangler man sager til interesserede lejere.
”Vi har netop gennemført et par sager, hvor vi har udlejet 1000 kvm. i Valby samt 1600 kvm. i København K. Den største efterspørgsel er dog på de lidt mindre kontorejendomme på 200-500 kvm. Vi mærker helt klart, at erhvervslivet igen er begyndt at turde tro på fremtiden.”
FALDENDE KONTORLEDIGHED
Oline-Lokalebørs Statistikken for april 2011 viser sort på hvidt, at det går den rigtige vej på flere områder. Kurven for kontorejendomme er knækket, og her er ledigheden faldet med 0,4 procentpoint i første kvartal 2011, så den nu er 7,7 pct. på landsplan. På et år er ledigheden dermed faldet med 0,1 procentpoint.
Ser man nærmere på tallene betyder det, at der i årets første kvartal er blevet 128.700 færre ledige kvm. kontorlokaler i Region Hovedstaden, hvor det også går den rigtige vej for lager- og logistik. Her er der blevet 13.300 kvm. færre ledige lokaler. På detailområdet er ledigheden steget med 6.700 kvm.
”Specielt inden for lager og logistik stemmer tallene godt overens med det, vi mærker. Der er atter kommet gang i efterspørgslen. Markedet for detailejendomme er der ikke det store sus over. Men det positive er, at vi igen mærker en stigende efterspørgsel på investeringsejendomme,” siger Jørgen Jørgensen.
Han henviser til, at såvel danske som udenlandske kunder efterspørger gode, velbeliggende kontorejendomme. Såvel skandinaviske som europæiske ejendomsfonde er aktive, og her nyder EDC Erhverv godt af det relativt nye samarbejde med ONCOR International.
”Samarbejdet med ONCOR giver os adgang til en ny type af kunder. Vi er inde i en positiv trend, og vi kan omsider øjne en normalisering af markedet, selv om der er et pænt stykke vej endnu,” siger erhvervsdirektøren.
GANG I PROJEKTUDVIKLINGEN
Mens det er relativt begrænset, hvad der sættes i gang af nye projekter i København, er der fuld gang i projektudviklingen i flere af landets andre store byer. Især i Aarhus og Aalborg er der gang i en række nye, spændende udviklingsprojekter, der sætter deres positive præg på ejendomsmarkedet.
Planerne for at udvikle infrastrukturen og øge bygningsmassen i landets næststørste by betyder således, at Aarhus tæver København, når man måler på byggeaktiviteten pr. indbygger.
Ifølge tal fra CRM Byggefakta er der planlagt nye byggerier for 28,2 mia. kr. i Aarhus samt for 45,1 mia. kr. i det tidligere Århus Amt. Omregnet til byggeaktivitet pr. indbygger er det tre gange Københavns niveau.
”Derfor er Aarhus også p.t. et af de bedste steder i ejendomsbranchen. Der sættes gang i mange nye byggerier, og der kommer mange tilflyttere til byen. I Skejby bygges Nordens største hospital for ti mia. kr., og dertil kommer udviklingen af havnearealerne, og mange andre markante centraltbeliggende steder i Aarhus by, som er i støbeskeen eller allerede sat i gang,” fortæller direktør Søren Leth Pedersen fra EDC Erhverv i Aarhus.
Han tilføjer, at mange eksisterende virksomheder har udvidelsesplaner, og at mange nye virksomheder planlægger at etablere sig i Aarhus-området, hvor også universitetet driver udviklingen fremad.
KLARE TEGN PÅ BEDRING
Oline Lokalebørs Statistikken underbygger tendenserne. I Østjylland er den samlede ledighed for alle ejendomstyper faldet med 76.300 kvm. i første kvartal 2011 – med den bedste udvikling sker inden for kontor samt lager- og produktion. Udviklingen er desværre ikke nået længere mod vest.
”Udviklingen går hurtigst i Aarhus og omegn, mens det kniber mere, jo længere man bevæger sig mod vest. Nu skal man ikke tro, at det går lige så hurtigt som før finanskrisen i Aarhus, men der er klare tegn på bedring. Det mærker vi også ved, at der igen er stigende efterspørgsel fra investorerne på især større pensionskasseegnede ejendomme og mindre boligudlejningsejendomme,” forklarer Søren Leth Pedersen.
Aarhus har fortsat en relativt stor kontorledighed, som lægger en dæmper på lejeudviklingen. Men der meldes om enkelte større kunder, som efterspørger lejemål på 5.000 kvm. og opefter, mens den største del af efterspørgslen gælder kontorlejemål på 500-750 kvm.
På butiksområdet oplever Aarhus-mægleren, at efterspørgslen er pæn, som i det meste af landet. Efter en periode med faldende afståelsessummer og lejeniveauer, meldes nu om stabilisering.
FRA VINTER TIL FORÅR
I Aalborg melder direktør Frank Jensen, EDC Erhverv, om en god start på 2011, hvor efterspørgslen på investeringsejendomme er større end længe set.
”Billedligt talt er vi gået fra kold vinter til varmt forår. Vi ser en ny type af købere i form af folk, der kommer med en opsparing. Det betyder, at de kan købe ejendomme uden bankens medvirken, alene med realkreditfinansiering. Det letter jo tingene meget,” siger Frank Jensen. Han betegner de interesserede ejendomsinvestorer som folk, der ”har ejendomme i forvejen”, og som er kommet godt gennem finanskrisen. Det er folk med betydelige fri formuer, der nu skal aktiveres til et bedre afkast end det, bankerne kan tilbyde. Det kan være, de har fået udbetalt en pensionsordning, eller de har måske solgt deres virksomhed. Og nu skal pengene så geninvesteres.
”De mener så, det er et godt tidspunkt at købe yderligere investeringsejendomme. De er både interesserede i boligudlejningsejendomme og retail. Det betyder, at de gode ejendomme handles til et skarpere afkast (stigende priser, red.) end for et år siden,” siger Frank Jensen.
Han tilføjer, at hvis varen er den rigtige, er der også tegn på, at K/S-markedet rører på sig – ved at flere investorer går sammen om at købe en investeringsejendom.
BYGGEBOOM I ALMEN BOLIGSEKTOR
I Region Nordjylland oplever man som noget ret enestående på landsplan et fald i ledigheden for detailhandelsejendomme. Her er der blevet 5.900 kvm. færre lokaler i første kvartal 2011.
”Alligevel har vi oplevet faldende lejepriser det seneste års tid. Det skyldes især, at finanskrisen har medført faldende indtægter hos lejerne, så de ikke har råd til samme høje leje som tidligere. Men det aktuelle marked er meget differentieret. Lejerne søger mod de bedste lejemål, nu hvor lejepriserne er lavere,” påpeger Frank Jensen.
Han tilføjer, at der er pæn aktivitet på kontormarkedet i Aalborg, hvor krisen ligeledes har ført til større differentiering af lejeprisen. Højere leje på de bedste ejendomme, lavere på de dårligste.
Akkurat som i Aarhus oplever Aalborg stor aktivitet inden for projektudvikling, hvor der er gang i udviklingen af det tidligere godsbaneareal, som skal udvikles til campus, hvor studerende og erhvervsliv skal gå hånd i hånd. Der skal desuden opføres over 3000 almene boliger, heraf 2200 ungdomsboliger.
Den almene boligsektor vil blive styrket i hele landet. Landsbyggefonden gav sidste år tilsagn til hele 16.774 nye almene boliger. Til sammenligning blev der i 2007 blot givet tilsagn til 187.
Aalborg topper listen med 3.424 godkendte boliger, fulgt af Aarhus med 1.702 planlagte boliger, København med 1.184 og endelig Odense med 455.
SVÆRT PÅ FYN OG I SYDJYLLAND
Markedet for erhvervsejendomme synes at være lidt mere trægt på Fyn og i Sydjylland, hvor ledigheden er stigende inden for alle ejendomstyper. I første kvartal blev der således 113.000 flere ledige kvm. erhvervslokaler i første kvartal 2011, men det betyder ikke, at der ikke er lyspunkter.
”Vi får heldigvis en del forespørgsler, og efter en svag start på 2011 er der ved at komme gang i markedet,” beretter direktør Karsten Lindgård Jensen fra EDC Erhverv i Esbjerg.
Han tilføjer, at efterspørgslen især er koncentreret om Esbjerg og i mindre grad Varde, mens det går mere trægt i Ribe og Bramminge. Esbjerg oplever et boom i offshoreaktiviteter, herunder havvindmøller og oliefelter, og det giver en afledt positiv effekt på byens øvrige virksomheder. Den store igangværende udvidelse af Esbjerg Havn til energiaktiviteter primært på off-shore området er også medvirkende til øget aktivitet.
”Vi er eksempelvis i positiv dialog med en større aktør på energiområdet, som overvejer at samle sine servicefunktioner i Esbjerg. Efterspørgslen er også størst på lager- og produktionslokaler, hvorimod det stadig er lidt trægt på kontormarkedet” lyder det fra Esbjerg-mægleren.
Direktør Børge S. Mensel fra EDC Erhverv oplever dog, at markedet i Sønderjylland og ikke mindst i Trekantområdet er betydeligt bedre end for et år siden.
”Vi oplever god udlejningsaktivitet inden for lager- og logistik, akkurat som der er stigende efterspørgsel på mindre kontorlokaler samt boligudlejningsejendomme. I Kolding-området er tingene ved at blive stabiliserede efter finanskrisen. På butiksområdet er der også lyspunkter i Kolding og Sønderborg, mens det ser svært ud i Aabenraa. Men generelt går det den rigtige vej,” siger han.
For yderligere oplysninger, kontakt Erhvervsdirektør Jørgen Jørgensen på tlf.: 33 30 10 00 eller jjo@edc.dk
